Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Chỉ số giá bất động sản là chỉ tiêu thống kê phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá của các loại bất động sản qua thời gian. Chỉ số giá bất động sản là chỉ tiêu thống kê kinh tế quan trọng đối với công tác quản lý nhà nước về kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia nhằm theo dõi sự biến động của thị trường bất động sản và mối quan hệ của nó với tăng trưởng kinh tế, thị trường vốn, tài chính, ngân hàng và các chính sách về tiền tệ, lạm phát, đầu tư, nhà ở, đất đai và an sinh xã hội khác. Hơn nữa, thông tin về giá bất động sản, chỉ số giá bất động sản còn được các nhà đầu tư, người tiêu dùng quan tâm và sử dụng.

Trên thế giới, nhận thức tầm quan trọng của chỉ số giá bất động sản, sau hội thảo được tổ chức bởi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thanh toán quốc tế (BIS) tại Washington DC tháng 10 năm 2003, một chương viết về chỉ số giá bất động sản dùng để ở được bổ sung ngay vào cuốn “Phương pháp biên soạn các chỉ tiêu lành mạnh về tài chính(1)”. Năm 2013, Cơ quan Thống kê châu Âu (Eurostat), với sự hợp tác của Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO), IMF, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), Ủy ban Kinh tế Liên hợp quốc tại châu Âu (UNECE) đã tái bản cuốn“Sổ tay về chỉ số giá bất động sản dùng để ở(2)”. Theo phương pháp luận này đã có hơn 100 quốc gia trên thế giới thực hiện tính toán chỉ số giá bất động sản dùng để ở.

Tại châu Á, chỉ số giá bất động sản dùng để ở đã được thực hiện thu thập và tính toán với phạm vi khác nhau tại một số quốc gia như: Trung Quốc, Hồng Kông, Ấn Độ, Indonesia, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Philippines, Singapore và Thái Lan. Trong đó Nhật Bản đã thực hiện thu thập và tính toán chỉ số giá bất động sản dùng để ở từ năm 1955.

Ở Việt Nam, những năm gần đây, chỉ số giá bất động sản được một số Bộ, ngành, một số doanh nghiệp nghiên cứu tính toán như Bộ Xây dựng (Viện Kinh tế Xây dựng), Công ty Salvill Việt Nam. Tuy nhiên, phạm vi tính toán các chỉ số giá bất động sản này mới chỉ dừng lại ở mục đích phục vụ quản lý điều hành của Bộ, ngành và phương pháp luận thu thập thông tin, tính toán và chưa được công bố rộng rãi đến nhiều đối tượng sử dụng. Luật Thống kê năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2016) quy định chỉ số giá bất động sản do Tổng cục Thống kê chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành thực hiện.

Chỉ số giá bất động sản được tính toán, công bố nhằm đáp ứng một số mục đích chủ yếu sau: (1) Bổ sung vào nhóm các chỉ tiêu thống kê kinh tế vĩ mô phản ánh dấu hiệu của nền kinh tế phục vụ công tác hoạch định chính sách tiền tệ, điều hành lạm phát mục tiêu; (2) Phục vụ công tác thống kê Hệ thống Tài khoản Quốc gia (SNA) trong định giá tài sản, loại trừ biến động về giá của bất động sản mới được đầu tư và xây dựng;(3) Đánh giá biến động thị trường bất động sản trong nước và thực hiện so sánh khu vực và quốc tế.

Với tầm quan trọng của chỉ số giá bất động sản cùng với nhu cầu sử dụng thông tin về bất động sản ngày càng tăng, Vụ Thống kê Giá đã đề xuất xây dựng phương pháp luận tính toán chỉ số giá bất động sản cấp quốc gia tại Việt Nam với nội dung chủ yếu về nguồn dữ liệu và phương pháp tính chỉ số giá bất động sản như sau:
Nguồn dữ liệu

– Từ dữ liệu điều tra: Điều tra giá bất động sản được tiến hành tại 6 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai (sau đây viết gọn là Cục Thống kê cấp tỉnh), nhằm thu thập giá và đặc điểm của 20 loại bất động sản đại diện phổ biến trên thị trường bất động sản như: Chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ khác; tòa nhà thương mại, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng, nhà máy, xí nghiệp, nhà kho, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, codotel, officetel, shophouse; đất nền dự án, đất nền trong khu dân cư.

Cuộc điều tra thu thập các nhóm thông tin sau: Các dự án xây dựng đang hoạt động tại địa phương theo loại bất động sản và tiến độ thực hiện dự án; Các giao dịch bất động sản thành công theo loại bất động sản; Thông tin chung về đơn vị điều tra gồm: Tên đơn vị, địa chỉ, điện thoại, email; Thông tin về mặt hàng điều tra gồm: Loại bất động sản; đặc điểm bất động sản được giao dịch như: Diện tích, vị trí, vật liệu xây dựng chính, hướng, năm hoàn thành bàn giao lần đầu; giá giao dịch; mục đích chính mua bất động sản; thực tế sử dụng bất động sản sau khi mua.

– Từ dữ liệu hành chính: Cục Thống kê cấp tỉnh liên hệ với Sở Xây dựng, cơ quan Thuế để lập danh sách dự án xây dựng đang hoạt động và danh sách giao dịch bất động sản thành công. Các danh sách này là nguồn thông tin quan trọng để Tổng cục Thống kê làm căn cứ phân bổ mẫu, cũng như để Cục Thống kê cấp tỉnh chọn đơn vị điều tra đại diện. Dữ liệu hành chính về số lượng giao dịch bất động sản và khung giá bất động sản là nguồn thông tin để Tổng cục Thống kê thực hiện tính quyền số giá bất động sản.

– Từ dữ liệu lớn: Tổng cục Thống kê thực hiện khai thác dữ liệu lớn về giá chào bán, chào mua và các đặc điểm bất động sản trên 10 trang tin (website) uy tín.

Để thực hiện thu thập dữ liệu lớn về bất động sản cần thực hiện các bước chủ yếu sau:

(i) Xây dựng phần mềm thu thập các tin rao bán bất động sản từ các trang web: Đây là phần mềm chuyên dụng dùng để thu thập các tin rao bán bất động sản từ các trang web chuyên về bất động sản. Các tin rao này được thu thập tự động để xây dựng cơ sở dữ liệu ban đầu gồm các trường dữ liệu sau:

Website/ Ngày-tháng / Địa điểm/ Tiêu đề/ Nội dung/ Loại bds/Giá/ địa chỉ/

(ii) Làm sạch tin

– Chương trình sẽ chuẩn hóa nội dung tin rao theo các thư viện định nghĩa được người dùng đưa vào (không giới hạn về số lượng). Ví dụ:

Q. = Quận; District = Quận; Đg = Đường; Rd = đường; ……

Trước khi chuyển đổi nội dung, chương trình có tính năng xác thực với người dùng khi chuyển đổi từ từ gốc sang từ chuẩn hóa. Sau khi chuẩn hóa, dữ liệu gốc vẫn được lưu để phục vụ truy soát sau này.

– Loại bỏ những tin rao được đăng trên nhiều website khác nhau.

(iii) Phân tích định tính các tin

Dựa trên dữ liệu đã được làm sạch, chương trình phân tích nội dung tin rao trong một khoảng thời gian nhất định để tính toán tần suất xuất hiện của từng cụm từ mang đặc tính của bất động sản. Căn cứ vào tần suất xuất hiện của các đặc tính này, tiến hành phân tích định tính để xác định những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá bán và cho thuê của từng loại bất động sản.

(iv) Phân tách dữ liệu

Phân tách nội dung tin rao bán/ cho thuê bất động sản thành các trường dữ liệu đã xác định để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ tính toán chỉ số giá bất động sản.

Sử dụng địa chỉ của bất động sản để tính toán khoảng cách từ bất động sản nghiên cứu đến các địa điểm gần đó như trường học, bệnh viện.

Lượng hóa cho các biến định tính đặc điểm của bất động sản.

Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản

Tổng cục Thống kê sử dụng dữ liệu thống kê từ hai hình thức thu thập thông tin điều tra thống kê và dữ liệu lớn để xử lý, tổng hợp, tính toán chỉ số giá bằng phương pháp phân tầng và phương pháp hồi quy Hedonic.

a. Phương pháp phân tầng: Chia các mẫu giá bất động sản vào các ô nhỏ và thực hiện tính toán sự thay đổi giá của các ô thuộc mỗi tầng.

b. Phương pháp hồi quy Hedonic: Dùng mô hình hồi quy xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, từ đó tính toán chỉ số giá bất động sản cấp cá thể dựa vào mô hình hồi quy, cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Tính hệ số tin cậy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Sử dụng phân tích định lượng để phân tích mối tương quan giữa giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng (đã được xác định thông qua phân tích định tính) để xác định những yếu tố nào ảnh hưởng chính đến giá bất động sản. Sử dụng hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS) để tính toán các hệ số tin cậy của từng thuộc tính để xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Bước 2: Tính chỉ số giá bất động sản theo loại bất động sản

Sau khi xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản, tiến hành tính toán chỉ số giá bất động sản theo mô hình hồi quy Hedonic tiêu chuẩn có dạng tổng quát như sau:

Bước 3: Tính chỉ số giá bất động sản cấp cá thể