Theo quy luật phổ biến, thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình Sin bất đối xứng. Hơn 30 năm qua, thị trường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – sốt nóng – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Giai đoạn thăng trầm của bất động sản từ những năm 1993 đến nay

3 giai đoạn suy thoái, 3 giai đoạn tăng trưởng
Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt.

Theo giới phân tích, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức hình thành thì từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại…

Cụ thể, cơn sốt đất đầu tiên xảy ra vào giai đoạn 1993 – 1994 và diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến không ít người tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, do đó đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Sau cơn sốt mạnh, thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng lần thứ nhất kéo dài 5 năm (1995 – 1999). Nguyên nhân của tình trạng này được cho là do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.

Tiếp đó, sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường BĐS bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và xuất hiện cơn sốt đất thứ hai vào giai đoạn 2001 – 2002. Cơn sốt này xuất hiện cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Trong cơn sốt này, giá cả đã tăng 2,5 – 3 lần (tương ứng tăng 16,5 – 20,1%/năm).

Giai đoạn đóng băng lần thứ hai kéo dài 3 năm (2003 – 2006). Sau cơn sốt lần thứ hai, Chính phủ lại một lần nữa can thiệp bằng Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181.

Theo đó, có một số thay đổi, trong đó có việc tình trạng “phân lô bán nền” sẽ bị chấm dứt, sự can thiệp này của Chính phủ đã giúp thị trường nhà đất “hạ nhiệt”. Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Thời điểm tháng 3/2007 khi chứng khoán vượt qua đỉnh dốc sang bên kia, một lượng vốn không nhỏ từ đây đã chuyển sang thị trường BĐS, khiến cho thị trường bước vào cơn sốt thứ ba 2007 – 2008.

Cơn sốt “bong bóng” BĐS đạt đỉnh vào năm 2007, tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.

Nguyên nhân được giới phân tích chỉ ra chủ yếu là do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), đồng thời lãi suất vay ngân hàng rất cao (thậm chí lên đến 23 – 24%/năm); cùng với đó là cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.

Giai đoạn 2010 – 2013, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng lần thứ ba. Thời điểm đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng do trong giai đoạn 2009 – 2010 nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS quá lớn và có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư.

Đồng thời, giai đoạn 2011 – 2013, đầu tư kinh doanh BĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, nên các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường này lại rơi vào tình trạng trầm lắng.

Giai đoạn từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường BĐS “tan băng” và có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ sau thời gian trầm lắng kéo dài.

Nguyên nhân là do ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý,…

Thị trường cơ bản ổn định đến hết năm 2020
Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam từ khi manh nha hình thành cho đến nay diễn biến hết sức phức tạp và khó lường trước. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý.

Đánh giá về diễn biến thị trường BĐS hơn 20 năm qua, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước.

HoREA cho rằng, thị trường BĐS có xu thế tăng trưởng, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế, có tác động đến tính chất nền tảng của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông; chịu tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng.

Ngoài ra, thị trường cũng chịu tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.

Liên quan đến hệ hống pháp luật, hồi tháng 3/2019 vừa qua, Chính phủ đã đề nghị rút Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 ra khỏi Chương trình năm 2019 và lùi thời gian xem xét sang năm 2020.

Động thái này đã khiến dư luận đặt ra không ít quan ngại về sự phát triển của thị trường BĐS khi mà việc áp dụng và thực thi Luật đất đai hiện hành đang có quá nhiều lỗ hổng. Bên cạnh đó, năm 2019 cũng là năm đứng trước nhiều nhận định trái chiều liên quan đến lời nguyền chu kỳ 10 năm.

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, ông không tán thành quan điểm cho rằng thị trường BĐS diễn biến theo quy luật chu kỳ cứ 10 năm một lần.

Ông Châu phân tích, diễn biến thị trường BĐS 10 năm qua có thời kỳ bong bóng giai đoạn 2006 – 2007, đóng băng từ 2008 – 2009, bong bóng xuất hiện từ năm 2010, đóng băng giai đoạn 2011 – 2013 và phục hồi từ đầu năm 2014 cho tới hiện nay.

Thị trường bắt đầu khó khăn từ tháng 3/2007 khi Thủ tướng ký Văn bản số 342 về việc tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…

“Tôi có đánh giá 10 năm, từ năm 2007 đến nay nhưng bảo rằng thị trường BĐS có chu kỳ cứ đúng 10 năm một lần thì không đúng”, ông Châu nói.

Nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới, theo HoREA, đến năm 2020, thị trường sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, đặc biệt là tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung – cầu.

“Thị trường BĐS vì thế sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn trước mắt là đến hết năm 2020”, HoREA dự báo.