Các phương pháp định giá bất động sản

Dưới đây là các phương pháp định giá bất động sản cơ bản để mọi người cùng hiểu rõ hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai.

Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích đánh giá mức giá của các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá đã và đang  giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
Các bước tiến hành định giá.

– Bước 1: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
– Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
– Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5).
– Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
o Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.
o Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
– Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh. Tìm được những bất động tương đồng, tương đồng về vị trí, diện tích, biết được giá giao dịch gần đây chính xác trong vòng 3 tháng

Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp thu nhập, phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Mỗi đất không chưa có công trình trên đất , Nếu chúng ta mua miếng đất này làm gì để có dòng tiền lớn nhất. ( các hình thức kinh doanh trên bất động sản kinh doanh khách sạn, nhà hang, nhà trọ)

Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.( Mua nhà đang sử dụng: Giá đất + Công trình trên đất)

Phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp hệ số điều chỉnh. Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Xem thêm bài viết: Dịch vụ thẩm định giá và đầu tư bất động sản